市面上的售楼系统存在哪些主要问题？
来源：易麦erp 日期：2020-11-11 阅读()
市面上的售楼系统存在哪些主要问题？站在中央政府的角度，如何将经济收入与民生问题的“交叉点”恢复到合理的平衡点附近，是目前问题的主要解决方面。
（一）从对大售楼系统的优化配置方面
通过调整城镇房地产的空间布局对需求进行归类重组。从纵向来说，社会不同阶层对住房的要求不尽相同，可根据阶层比例而合理安排住房供应结构。从横向来说，应尽量发挥土地集聚经济效益，也就是将相同功能地块聚集形成专门化地块，如城市CBD、中关村软件园区等，发挥规模效应，并应势进行一定的郊区化，减少市中心的人口密度压力。此外，对于在一些劳动力较集中地区，如工业区和经济开发区，可集中建设新政策性住房，可减少交通成本，缓解城市交通压力。
（二）从对每个子售楼系统的调节方面
1、针对子售楼系统A（中央政府）
（1）增大住房供给量，特别是针对中低收入人群的实用性住房。目前，受高房价冲击最大的人群应作为国家首要的住房政策照顾对象，从解决最需要的地方入手。
（2）加强对地方房价调控的监督，相应弱化GDP的价值。在国家房价调控一系列的政策出台以后，地方政府也相继表态，对其调控目标应跟进监督，该治理的地方不能手软，勇于刺破房价泡沫。
（3）倡导国有资产率先退出房产市场。中央政府可以直接调动国有资产，目前，国内的央企和国企之前涉足房地产开发和运营的成分正逐步退出，很大程度上削弱了售楼系统C（运营）的实力。
2、针对子售楼系统B（地方政府）
（1）将“土地财政”分离出地方GDP政绩考核体系，独立计量。地方政府拍卖土地形成的土地财政，是催生高房价很重要的一个方面，高地价作为房地产的成本随着房地产的供应链最终流转到消费者，也就是购房者手中。而且，GDP总量和增幅作为全国上下最重要的政绩衡量指标，地方政府为争得政治上更高的发言权和经济上更高的发展空间，不惜将辖内的土地高价卖给房地产开发商，形成房地产行业最近几年在各地火热开展的重要原因。
（2）禁止地方政府担保运营房地产项目。有的在资信上不太合格的房地产开发商为了更容易融资和建设，将地方政府作为其坚强后盾，用地方政府或机构作为担保，向银行申请贷款等。地方政府也为了招商引资、GDP指标等方面的考虑，不轻易拒绝作为担保方此类要求。如此下去，地方政府将不堪重负，如若一旦出现问题，政府的公信力将一去不复返。
3、针对子售楼系统C（运营方）
（1）加强政策法规的约束，减少房地产市场的投机机会。物业税、房产税等新税种在试点地区逐步扩展开来，增加拥有多套住房的人的持有成本，减少投机者的投资热情。
（2）完善信用评级机制，调整商业银行贷款政策，缩小房地产领域投资规模。引入并支持第三方资信评级机构的市场参与度，将市场中的各企业逐步加入信用评级体系之中。为响应中央政府调控房价的号召，四大国有商业银行去年已率先逐步减少对房地产领域的贷款提供，审批程序也非常严格。在此基础上，提醒地区银行和相关金融机构在对房地产领域的投融资风险，提倡对其规模逐步减少，减少不良贷款。
4、针对子售楼系统D（购房人）
（1）引导和扩展民众多样化的投资产品。实业和金融寻求进一步的支持和融合，对民间投资产品进行创新，同时，监管机构对投资产品的审批仍需加强重视，吸取2008年美国金融危机的教训，增强金融监管。
（2）引导社会文化，提倡正确合理的买房消费心理。在公共媒体的内容宣传方面，倡导合理的消费心理，对于房价目前的刚性进行科学分析，减少社会的投机动机；同时提供减轻买房压力的各种途径，舒缓潜在购房人的压力。
房地产市场的过于火热使得社会各界讨论热点聚焦于此，住房与股票在投资商具有一定的相似性，可是一旦遇到了楼市的“拐点”，类似于股市的大盘熊市，本想用于投资增值而持有的住房瞬时会成了“烫手山芋”，因此，房地产市场的风险依然存在，并不是社会现在流传的“房子是目前唯一不会贬值的东西”那样必然可以保值增值。目前的房价之所以高得离谱，房价是个表征，内在的主要原因是售楼系统运行偏离平衡。
在房地产系统的运行原理的基础上，将整个系统分为四个子系统，对子系统之间的关系和各自的实力进行比较分析，可以知道目前房地产调控主要解决的就是子系统A（中央政府）和子系统C（运营方）之间的博弈。首先对整个售楼系统进行优化，提出对房地产空间布局的优化配置，再针对各个子系统目前的不合理之处进行对症下药。如果这些方面的执行效果理想，房地产售楼系统的运行将得到优化，达到良性发展的平衡态。
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