房地产管理系统的运行原理
来源：易麦erp 日期：2020-11-11 阅读()
房地产管理系统分为四个子系统：中央政权子系统（系统A）、地方政府和房地产相关管理机构子系统（系统B）、房地产运营子系统（系统C）和购房利益子系统（系统D）。
系统A表示中央政权和房地产相关管理部门的最高机构；
系统B表示地方政府和地方房地产相关管理部门；
系统C表示房地产行业的主要运营方，如房地产开发商、房地产中介机构、商业银行、炒房者等；
系统D主要是指购房者（包括潜在购房人群），以及站在其利益立场的社会舆论监督群体。
二.房地产管理系统的运行分析
子系统间运行情况图如下：
图中，“负”表示对箭头指向方不利的因素，可等同于正熵流；“正”表示对箭头指向方有利的因素，可等同于负熵流。
1.子系统的自身的实力分析
系统A和系统B都是高制度型的组织，因此具有很高的聚合度，熵较小。系统C因为有巨大的利益驱动使处于系统中的房地产开发商和提供贷款的机构，包括炒房者，这个系统中的成员有着共同的愿望，就是房价永远处于高位，并仍有上涨趋势，他们可以达到很好的合作默契，彼此间利益冲突不大，且因行业仍处于成长期，未达到饱和状态，同业间的竞争也主要处于争夺优良地块和市场资源，未进入到恶性竞争的阶段。因此也具有很高的聚合度，熵较小。系统D主要由购房者和记者、学者组成，他们的立场不尽相同，分布也较广泛，特别是占主要元素的购房者（包括潜在的购房者），他们购房这一行为的持续时间较短，决策时间也较短，未形成一定的组织和利益团体，分散实施；记者和学者的言语虽起到一定的舆论监督作用，但对政策和市场的直接影响力仍然较小。因此，综上看来，系统D为劣势方。
2.内、外环流对子系统影响力分析
因为四大子系统的实力不均，因此可根据“正”“负”流在作用对象的主要生产（或生活）中所占比例来确定其影响大小。
在外环“负”流中，毋庸置疑，系统D是受影响最大的。因为按照目前的社会心理，像“有房才有家”、受不了租房生活的人，他可能因为满足自己不合理的购房心理需求，未经过慎重科学地考虑而成为“房奴”。在针对住房支付能力的研究中，我们发现当房价收入比高于30%时，人就会有非常大的还贷压力，因此，在这种非理性消费所带来的代价将不仅是贷款利息的金钱成本，还有生活和工作的选择权，也就是机会成本。在内环“正”流中，除了对系统D的影响主要是心理效用，为便于分析研究，我们主要是以可计量的影响力作为比较因素，因此可给予其较小影响力，而对另三个系统都可以带来较大的可衡量利益。这就是为什么从商品房兴建起到现在，房价一路攀升、上升道路畅通无阻的主要原因。
目前，房地产行业的发展程度已经到了把系统D中的有效购买力吸取完全，剩下的系统D中的元素一般都是当初未分到一杯羹，现在又不得不背负高房价带来的对生活和事业带来心理压力的人群，有的甚至连基本生活保障都被剥夺，如暴力拆迁等事件。系统D过于劣势的地位引起社会
自发的监督群体（如媒体和学者）的关注，媒体和学者充当购房人的临时代言人，而且由房价问题催生出一系列社会问题，如物价上涨、价值观趋向于追求物质化等，系统A开始意识到问题的严重到危及大局，程度而开始调控。
3.从维持目前稳态的期望分析
系统A和系统C是博弈的两个主要方。系统A肩负着整个国家大机器的运转，要在经济收入增长和民生问题之间达到一个平衡点，因此，目前商品房的实际价格已经远远超过其内在价值，大多数人民望“房”兴叹，然而，住房是人民的基本生活需求，中央政府就必须采取一些有效措施将经济收入和民生问题的“交叉点”恢复到那个平衡点之上。因为系统C的利益获取需要这个大系统房地产行业的持续良好运行，并保持大家普遍的房价上涨预期即可轻松获利，他最看重的是内环的流动顺畅程度，又因为其商人的角色，追求经济利益的本性决定了他会自觉忽视社会效益。
因此，两个聚合度高的子系统为主的多方博弈必定是最难改变原有状态的。
